稼轩分享 | 征地拆迁法律问题百问百答（一）征地基本流程及补偿标准等内容

作者 | 段飒、牛红霞

预计阅读时间 | 10分钟

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一、征地拆迁补偿安置的一般流程是什么？

答：征地拆迁补偿安置的基本流程为：

1、征地告知。这里的征地告知，是常说的“拟征地公告”。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）规定：在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民。

2、现状调查及确认。国发〔2004〕28号规定：对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。这个环节就是量地、量房，确定你家被划入征地红线范围内的土地面积、房屋面积、地上青苗、附着物的情况等等。

3、征询意见，组织征地听证。国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发〔2004〕238号）中规定：在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。

4、征地材料的组织、审核及上报。市县国土资源行政主管部门根据征地情况调查结果和市县人民政府拟定的征地补偿标准、安置方案，以及建设项目的相关材料，依法拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，编制建设用地呈报说明书（简称：一书四方案），经过县级人民政府初步审核同意后，由县级人民政府正式行文报批。

5、征地的审核和报批。市县人民政府上报的征地材料，由省(自治区、直辖市)国土资源部门受理，并进行审核。凡是征地材料齐全、征地程序合法、征地补偿标准符合法律规定、安置方案已经确认，市县人民政府已经出具说明材料的，报请省级人民政府审批。须报国务院批准的，由省（自治区、直辖市）人民政府审查后报请国务院批准。省级国土资源部门将征地材料报送国土资源部审查。征地经国务院或省级人民政府批准后，国土资源部或省级国土资源部门下发征地批准文件。

6、发布征收土地公告。经依法批准征地项目后，市县人民政府和市县国土资源行政主管部门要及时发布征收土地公告。

7、办理补偿登记。根据《土地管理法实施条例》的规定，被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

8、拟定和公布征地补偿、安置方案。县、市人民政府土地行政主管部门根据批准的征用土地方案，对土地所有权人、使用权人及地上附着物等进行进一步核实，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征收土地的补偿、安置方案公告由市县国土资源行政主管部门进行。

9、举行听证。根据《征收土地公告办法》（国土资源部令第10号）的规定，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府国土资源行政主管部门提出。

10、批准征地补偿、安置方案。市县国土资源行政主管部门进行征地补偿安置方案的公告后，公告期满当事人无异议或者根据有关要求对征地补偿安置方案进行完善后，将征求意见后的征地补偿安置方案，连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市县人民政府批准，并报省级国土资源行政主管部门备案。

11、实施征地、交付土地。征地补偿安置方案批准后，市县人民政府国土资源管理部门应及时依法组织落实征地补偿安置方案的事宜，将征地补偿安置方案确定的费用及时足额地支付给被征地的农民和村集体经济组织。

二、确定征地补偿的时间节点是什么时候？

答：拟征地公告发布之前的地上附着物和青苗可以依法获得补偿。但在拟征地公告发布后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

三、征地项目经依法批准后，相关部门发布的征收土地公告的内容包括哪些？

答：包括四项：1、征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；2、被征用土地的所有权人、位置、地类和面积；3、征地补偿标准和农业人员安置途径；4、办理征地补偿登记的期限、地点。

四、征收土地的补偿安置方案公告内容包括哪些？

答：包括六项：1、本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；2、土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；3、安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；4、地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；5、农业人员的具体安置途径；6、其他有关征地补偿、安置的具体措施。

五、我国法律对土地审批的权限是如何规定的？

答：根据我国相关法律规定，农用地转用和土地征收的审批权在国务院和省、自治区、直辖市人民政府。各省、自治区、直辖市、人民政府不得违反法律和行政法规的规定下放土地审批权。严禁规避法定审批权限，将单个建设项目用地拆分审批。

六、征地安置补偿的费用都包括哪些？

答：征用集体所有的土地，建设用地单位应当向被征地单位支付土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和附着物补偿费。

七、土地补偿费的补偿标准是什么？

答：土地补偿费标准，按该地被征用前三年，平均年产值(以下称年产值)计算。征用耕地按年产值四至六倍补偿;征用有收益的其他土地按年产值二至三倍补偿;征用无收益的其他土地按其相邻耕地标准的50%补偿。被征用土地年产值按照当地人民政府统计部门提供的数据确定。

八、安置补助费的补偿标准是什么？

答：安置补助费按下列标准确定：1、征地前人均占有耕地二亩以上的，为该地年产值的三倍;2、人均占有耕地一亩以上二亩以下的，为该地年产值的五倍;3、人均占有耕地五分以上一亩以下的，为该地年产值的七倍;4、人均占有耕地三分以上五分以下的，为该地年产值的八倍;5、人均占有耕地三分以下的，为该地年产值的十倍。

九、青苗补偿费的补偿标准是什么？

答：被征用土地上有青苗的，不得铲除。确需铲除的，必须经同级土地行政管理部门批准，并支付青苗补偿费。已下种的，按当季产值的50%补偿;在生长期的，按当季产值的70%补偿;在成熟期的，按当季产值补偿。

十、对林地的补偿标准是什么？

答：被征用土地上如果是零星树木的，补偿标准为：幼龄树，按栽种投资的二至五倍补偿;中龄、成熟树木，以出材量按国家规定价格补偿。对于有收益的经济树木，按年产值的三至四倍补偿。

十一、征地补偿费用如何分配?

答：各项补偿费用由被征地单位收取后，按如下方式处理：

1、土地补偿费、依法应支付给集体的安置补助费、集体所在的青苗补偿费和附着物补偿费，由被征地单位管理和使用。

2、青苗补偿费和附着物补偿费归青苗和附着物的所有者所有。

3、安置补助费的归属、使用：

(1)由农村集体经济组织安置的，支付给农村集体经济组织，由其管理和使用。

(2)由其他单位安置的，支付给安置单位。

(3)不需要统一安置的，发放给安置人员个人或经被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

十二、被征地农民安置的途径和措施有哪些？

答：1、货币安置；2、调整承包地安置；3、纳入城镇就业体系安置；4、入股安置；5、移民安置；6、用地单位安置；7、留地安置；8、农民集体建设用地安置；9、标准厂房、商店安置；10、多层公寓住宅安置；11、非农业岗位择业技能培训安置；12、基本生活保障安置。

十三、土地的补偿面积如何核算？

答：国家征收土地按实际面积计算补偿。

十四、申请听证的期限是什么？

答：当事人对公告的事项要求听证的，应当在收到听证告知书后5个工作日内向听证机构提出书面申请，逾期未提出的，视为放弃听证。

十五、什么是“城中村”？

答：城中村是指位于城市建成区或者规划控制区范围内，失去或基本失去耕地，土地性质为集体所有，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄和社区。

十六、“城中村”转制的结果是什么？

答：转制后，集体土地变为国有土地，村民由农业户口转为居民户口，村民委员会变为居民委员会，（乡）镇人民政府变为城市街道办事处。

十七、征地区片综合地价如何确定？

答：根据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分并测算征地综合补偿标准。

十八、实施房屋拆迁的主体应取得什么证书？

答：实施房屋拆迁，必须依法取得房屋拆迁许可证，并在拆迁现场公示。

十九、未在拆迁许可证确定的拆迁期限内完成房屋拆迁，许可证是否失效？

答：房屋

拆迁许可证到期后，可以申请延期，但最长不得超过一年。

编辑 | 稼轩文编社

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